2024虛坪改革後 對房市影響

2023年底本人於聯合報專欄投稿「虛坪改革與實坪制之探討」 ，本文對實坪制政策執行困難有多處著墨，且較傾向虛坪改革，調降公設比符合大眾期待。

有幸於今年年初，內政部長以「虛坪改革」為訴求，將公設比降低至25％～30％。並有兩大策略調整: 其一、改進停車空間，定義車位為「專有部分」，並有「獨立產權」(有獨立權狀)。其二、改進容積計算，將「電梯」改放到免計容積，同時增訂管委會空間使用以總容積1%為標準。本人亦認為在停車空間改進，政府立意良善，將車位和車道劃定使用者付費。免去過往將車道算進大公，沒買車位也要均攤的慣例。然而地下室除了免計容積的機電設備、消防設備等，在不少個案可看到公設規劃在地下室。這些公設需進一步研議和制定規範。

在房價節節高升下，消費者對實際居住坪數的要求大於公設多寡的渴望，消費者若能了解自身需求，選擇合適的居住坪數，這與本人從業30餘年強調「簡單生活，公設剛剛好就好」不謀而合。聖揚晴空系列的「甘丹美宅」設計就以此為出發點。無獨偶有，兩案規劃起來公設比均落在25%~30%內。此外，社會對虛坪制改革未來是否造成房價上漲?本人看法如下：物價通膨成本上漲，加上未來課徵碳費、土地取得成本攀升、及免計容積空間不會因降低公設比而縮水，更不會就此樽節工料…這些皆會移轉到產品定價上。所以，虛坪改革能使公設比降低，但並不能促使房價下降。

虛坪制改革好處是－權狀上實際居住面積，不致被灌水太多，較能如實呈現居住空間大小。車位獨立權狀，無車位者無需負擔車道額外費用。但未來也因虛坪改革，降低公設比後，以往建築美學裡的新古典、 Art Deco、現代等各種建築語彙，在少了雨遮、花台、露臺、外觀紋理雕飾，控制在有限公設比範圍內，建築將變得千篇一律且單調……。加上各項重要數據和分析顯示，美國很大機率會在Ｑ３降息，如此房地產在下半年將迎來穩定上漲的走勢，房價下跌的機率更是微乎其微。

最後，本人肯定虛坪改革更加健全不動產登記制度，促使業界進步，也希望政府進一步討論土地標售的次數與面積範圍，特別是市中心蛋黃區公有土地，畢竟土地取得成本高，也是房價上漲的元凶。如能規劃社會住宅或公共設施，將更落實居住正義的理念。

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